与新房市场会受到限价、预售审批、工程进展等因素影响不同的是，二手房市场更能够真实的反应楼市运行情况。
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因此，二手房市场的成交数据，对于判断当前楼市具有重要意义。
在之前，西安官方是不发布二手房网签数据的，更多的是第三方机构监测，但由于监测渠道不同、口径不同，因此不同机构给出的数据差距比较大。
从去年8月份开始，西安住建局每月会发布上一个月二手房网签数据，截止今年7月刚好过去一年。
我们不妨看一下，过去一年西安二手房市场的网签情况。
止跌回升！7月网签7086套！
昨天（8月4日）上午，西安市住房和城乡建设局发布了《2023年7月份二手房网签情况》。
数据显示：7月份，全市存量房（二手房）网签备案面积80.5万平方米，环比增长6.59%，同比增长19.31%；其中，住宅网签备案面积70.08万平方米（7086套），环比增长4.88%，同比增长13.03%。
大家重点关注住宅数据，因为大家买房子大部分人买的都是住宅，商铺、写字楼相对来说比较少，7月份住宅在二手房市场成交中的占比为87.05%。
在7月份之前，2023年4月份、5月份、6月份西安的二手住宅网签量曾经连续3个月环比下降，7月份终于止跌，实现环比上涨4.88%。
虽然说这个环比涨幅不大，7月份比6月份多网签了430套房子，但在当前的市场转折期，对于提振楼市信心非常重要。
今天数据发布之后，很多中介、销售人员就在朋友圈写到：说好的一起观望，是谁悄悄把房买了！
虽然说这只是一个玩笑话、只是销售人员的说辞，但数据层面最起码说明还是有很多人在买房子的。
从价格的角度来讲，国家统计局每月发布的70个大中城市二手住宅价格指数显示，西安在4月份、5月份、6月份也已经连续3个月呈现环比下降，同比也是下降的。
7月份的数据目前还没有出来，得等到8月中旬才会发布，大家不妨关注一下价格是否会止跌，或者降幅是否会缩小。
一年时间，二手房卖了8.36万套
除了关注7月份的数据之外，我们也关注一下过去一年的数据。
根据西安住建局每月发布的数据计算可以得出，2022年8月至2023年7月，过去12个月西安二手住宅网签面积共计820.31万㎡，网签套数为8.36万套。
其中，网签量最高的月份是今年3月份，网签面积118.2万㎡，网签套数12151套；网签量最低的月份是去年10月份，网签面积只有42.27万㎡，网签套数为4390套。
820.31万㎡、8.36万套，相当于过去一年西安平均每月二手住宅网签面积为68.36万㎡，网签套数6966套。
从这个数据可以看出，西安的二手住宅已经开始占到整体住宅市场的半壁江山！
实际上，在2016年之前很多年时间里，二手房在西安整体住宅市场中的占比并不高。数据显示，2015年西安全市住宅成交面积为1500.37万㎡，在这其中二手住宅成交面积为217.29万㎡。
但到了2016年，仅上半年西安二手住宅成交面积就达到了193.22万㎡，同比上涨60.08%。
2017年之后，西安新房市场火爆的同时，二手房市场也一片火爆、量价齐升！
同时，2017年之后，二手住宅在西安住宅中的成交占比越来越高！一年820.31万㎡、8.36万套的成交量，已经几乎接近甚至超过西安新建商品住宅的成交量了！
四大因素助推西安二手房市场
西安二手房市场的到来，我们认为主要有以下几个方面的原因：
第一，主城区新房供应量下降，部分购房者将目光转移到二手房市场。
过去几年西安新房供应量已经从每年10万套以上下降到了7万套以下，主城区可以选择的新房越来越少，因此部分购房者就将目光转向10年内房龄的二手房。
第二，新房供应以改善产品为主，刚需转向二手房市场。
这两年，大家会发现西安新亮相的项目基本都是以改善产品为主，大部分项目都是143㎡起步，最起码也是110㎡起步，刚需小户型越来越少，再加上房价越来越高，导致买房门槛越来越高，这个时候部分预算有限的刚需就挤压至了二手房市场。
第三，房企暴雷、项目无法按时交付，二手房更安全。
以前，大家总说买房要选大开发商，但2021年以来的这轮楼市下行周期，房企暴雷频现，导致不少项目停工无法按时交付，大家发现大开发商也靠不住了，这个时候二手房的安全性优势就凸显出来，不少购房者选择二手房。
第四，投资客占比提升。
在2016年之前，西安楼市中的投资客占比相对来说比较少，虽然说也有外地购房者在西安买房子，但总体占比较低。
但2016年之后，外地购房者涌入西安买房已经成为标志性事件，当时房价较低的西安吸引了一大波外地投资客，随着这些投资房源陆续交付，带来了二手房挂牌量、成交量的增加。在这个过程中，西安人投资买房的意识逐渐被唤醒。
总体来讲，大城市主城区的土地会越来越稀缺，可以新增供应的新房会越来越少，这必然会使得这些城市的楼市逐步会迈向二手房时代，深圳、北京、上海等城市如此，西安也必将如此！
