经历了长达两年严控政策的深圳楼市，主观上的变化有多大？

(资料图)

昨天，我打开小红书后台，翻到一条旧留言，发现和当下市场情绪很贴切。

某位网友说：“劝人买房，丧尽天良。”

他这话，是回复我说的：“在大城市买房，是最好的创业。”

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为了让大家更好地理解来龙去脉，我把我去年写的这条文案复制过来：

“大城市一套房动不动就是几百万，甚至上千万，这才是一个优质的创业项目。

把你的首付资金，当作是公司的启动资金；你每个月的月供，相当于每个月公司的支出；当你把房子租出去，房子每个月收到的租金，就相当于公司每个月的营收。

随着时间的拉长，你的公司估值就会越来越高，租金也会越来越高，而公司的支出也就是月供是固定的。

时间拉得再长一些，你的租金就可以覆盖你的月供，更重要的是公司的估值，也就是房子的总价会被无限放大， 而且你想套现，随时可以套现。”

我当时写这条文案的心境很简单，就是身边见过太多因跟风创业，最终把生活折腾得一地鸡毛的故事。

而在大城市买房子，只要不踩坑，就赢了一大半。

去年深圳楼市的形势，比今年要严峻多了，但你现在到网上冲浪，可以看到满满的负能量，甚至用“秘不发丧”来形容房地产。

仿佛此刻还看涨深圳楼市的都是草泥马，而高喊房地产崩盘论的就是良心博主。

如果你也意识到这个思维是严重有问题的，关注后继续往下看。

02

我们来回答一个问题：

为什么现在市场氛围普遍这么悲观？

从媒体报道来看，刚刚过去的5月，各地楼市都在不约而同地把寒气传递给每个人。

惠州打骨折卖房、深圳惊现负首付后被紧急叫停、多地楼市二手房挂牌量激增，很多房东们的心态崩了……

我随手抓几个近期比较火的楼市新闻。

深圳网红盘华润城润府3期，两套150平房源，分别于2021年初和2023年初成交，每平米相差了6万左右，总价跌了超900万。

北京有套二手房，降价90万也卖不掉，房子越卖越多，业主心焦如焚。

杭州余杭区，网传阳光城未来悦一套约89平二手房，挂牌单价从6.5万/平，一路降至3.5万/平，飞流直下三千尺，基本腰斩价成交。

这几个都是属于核心城市，看到这样的新闻报道，正常人难免会乱了神，心想下一个“倒霉蛋”会不会是自己。

但我想说的是，万物皆周期，哪怕是高能级城市，房价也会有上下波动。

就拿深圳楼市来说，近20年真正出现大涨的行情，一个手都数得过来。

第一轮大涨行情是在2004年，第二轮是在2009年，第三轮是在2015年，最新一轮是在2019年底。

每次房价大涨前，市场都是被危机笼罩，都觉得房地产要彻底凉凉了；每次房价大涨后，又会重新进入回调，长期来看，整体行情螺旋式上涨。

对于优质资产，不要看见它上涨，就深信房价只涨不跌，继而盲目追高；也不要看见它下跌，就觉得房价再也涨不回来，继而踏空行情。

历史总是惊人的相似，大家总会反复喃喃地说：“这次不一样。”

实际上，每次都一样，这就是人性。等过段时间市场稍有好转了，裹挟你的又是另外一种情绪。

03

最近流行一种说法，叫中产作死三件套。

所谓中产作死三件套，说的就是： 房贷近千万、家属不上班、二娃上国际学校。

某种意义上，这个说法是有一定道理的。

在没有正确规划家庭资产配置之前，就盲目加杠杆买房，哪怕是买到好房子，如果遇到楼市调整期，你可能也很难熬过寒冬。

负债本身并不可怕，它是财富增长的一个重要工具，可怕的是恶性负债。

同样的收入，同样的房贷，为什么有些人觉得轻轻松松，有些人却压得喘不过气？

不管买房还是卖房，这个过程都很重要，需要跟着经济周期来运作。

楼市预期普遍很好的时候，卖掉劣质资产，然后置换成核心区域的高流通性产品，尽可能把不确定性转化为确定性。

楼市预期普遍不好的时候，因为先前你已经通过卖掉劣质资产而达到降低杠杆的效果，这个时候面对优质资产，你就拥有了更多主动权，或持币观望，或选择出手。

这个道理听着很简单，但实际上很少人能做到。

诚如巴菲特那句名言：“别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪。”

只有你真正身处市场，才知道这句话到底需要多大的力量来支撑。

楼市的马太效应不会改变，强者愈强，弱者愈弱。

尽管深圳楼市熊包了两年多，好房子的价值不会因此而埋没，在好房子的低谷期，恰恰是最值得入手的时候。

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